부동산학개론 기초단어3 부동성, 영속성, 부증성, 개별성, 인접성

부동산학개론 기초 단어 3 부동성, 영속성, 부증성, 개별성, 인접성

토지의 자연적 특성은 토지가 본원적으로 지니고 있는 물리적 특성으로 선천적이고 원천적이며, 본질적이고 근본적이며, 불변적 특성이다. 여기에는 부동성, 영속성, 부증성, 개별성, 인접성 등의 특성을 들 수 있다.

 

부동산학개론 토지의특성 1. 부동성

부동성은 토지의 위치를 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성으로, 지리적 위치의 고정성이라고도 표현할 수 있다. 모든 부동산 활동은 부동성을 전제로 전개된다. 부동산의 위치가 고정됨으로써 부동산의 주변에서 일어나는 환경조건들이 부동산의 가격 향상에 영향을 주게 되는데, 이를 외부효과라고 한다. 또한 토지는 부동성의 특성이 있어서 그 위치에 따라 용도 지역지정 등이 달라지고 그 이용상태도 달라질 수 있다. 부동성으로 파생되는 특징에는 다음과 같은 것들이 있다.

1. 토지의 이용방식이나 입지선정에 영향을 미친다.
2. 부동산 시장을 추상적 시장과 구체적 시장으로 만든다.
3. 부동산활동 및 부동산 현상을 국지화 한다.
4. 부동산 시장을 불완전경쟁시장으로 만든다.
5. 부동산과 동산의 구별기준이 되고, 부동산 권리의 공시방법이 동산과 다르게 되는 근거가 된다.

부동산학개론 토지의 특성 2. 영속성

영속성은 사용이나 시간의 흐름에 의해서 소모와 마멸이 되지 않는다는 특성이 있다. 유용성의 측면에서는 변화할 수 있으므로 양면성을 가지고 있다고 할 수 있다. 영속성으로부터 파생되는 특징에는 다음과 같은 것들이 있다.

1. 토지에 감가상각의 적용을 배제시킨다.
2. 토지의 가치 보존력을 우수하게 한다.
3. 부동산 활동을 장기적으로 배려하게 한다.
4. 토지의 수익 등의 유용성을 영속적으로 만든다.
5. 토지의 용도를 더욱 유효하게 만들어, 재개발, 재활용 등을 통해 영속적인 이용을 가능하게 한다.

부동산학개론 토지의 특성 3.부증성

부증성은 토지의 양이 불변이라는 것이며, 생산비를 투입하여 물리적으로 양을 늘릴 수 없다는 특성이다. 따라서 물리적 공급은 불가능하다. 또한 토지의 공급이 생산 공급이 아닌 보유 공급, 용도변경의 공급이 되게 하는데, 이를 경제적 공급이라 한다. 후보지나 이행지와 같은 용어에 내포되어 있는 토지의 개념은 절대량의 토지 증가가 아니며 용도전환을 의미하는 것이다. 부증성으로 파생되는 특징에는 다음과 같은 것들이 있다.

1. 토지의 희소성을 지속시킨다.
2. 토지이용을 집약화시킨다.
3. 토지 부족 문제의 근원이 되어 지가상승의 원인이 된다.
4. 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않게 한다.

부동산학개론 토지의 특성 4. 개별성

개별성은 지리적 위치의 고정성으로 인해 물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성이다. 이는 부동성에서 연유된 특성으로, 물리적으로 비대체적이나 이용 측면에서는 대체가 가능하다. 개별성으로부터 파생되는 특징에는 다음과 같은 것들이 있다.

1. 개개의 부동산을 독점화시킨다.
2. 부동산 활동이나 현상을 개별화시킨다.
3. 개개의 부동산을 구별하고 그 가격이나 수익 등을 개별화·구체화시킨다.
4. 토지의 가격이나 수익이 개별로 형성되어 일물일가의 법칙의 적용을 배제시킨다.

부동산학개론 토지의 특성 5. 인접성

인접성이란 토지는 지표의 일부이며, 따라서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어 있다는 특성이다. 이는 특정 토지의 개발과 사용은 인접토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부효과, 즉 외부경제 및 불경제와 밀접한 관계가 있다. 인접성으로부터 파생되는 특징에는 다음과 같은 것들이 있다.

1. 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다.
2. 가치형성 시 인접지의 영향을 받게 한다.
3. 토지이용에 있어 협동적 논리 주장의 근거가 된다.
4. 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으킨다.

부동산학개론 용어정리

• 임장활동 : 책상 위에서의 탁상활동과 대응되는 개념으로 장소에 임한다는 뜻이며, 현장에 직접 가보는 부동산활동을 말한다.
• 일물일가 : 동일한 시점, 동일한 시장, 동일한 재화와 서비스에 대해서는 언제나 하나의 가격만이 성립한다는 원칙이다.
• 외부효과 : 어떤 경제활동과 관련하여 거래당사자가 아닌 제3자에게 의도하지 않은 이익이나 손해를 가져다주는데도 이에 대한 대가를 지불하지도 받지도 않는 상태를 말한다.